近年来，中俄农业合作取得了不小的成就，越来越多的中国企业到俄罗斯投资农业，需要农业用地，而且很多农业土地位于中俄边境地区，同时属于边境地区土地和农业用地，法律限制比较多。大多数人的理解是，外国人只能租用，不能取得所有权，但租用土地不能保证农业这种长期投资的稳定性，特别是在俄罗斯这种国情特殊的国家。

外国人在俄罗斯如何才能够搞定边境地区土地或者农业用地呢 ？

简单来说，俄罗斯限制外国人取得所有权的土地主要是以下几种情况：

1. 边境地区的土地：最初是2001年《俄罗斯联邦土地法典》作出原则性规定，但具体地域范围是俄罗斯联邦总统令在2011年1月9日方才作出具体规定（详见：http://www.chinaruslaw.com/CN/InvestRu/Freehold/2011110153923_869487.htm，之后在2016年4月11日作出修正）。这之间的10年也卖出了一些边境地区土地，造成后续许多法律问题 ；

2. 特定区域的土地：这个就是特殊地段的土地，外国人不能买，由俄罗斯联邦法律作出限制；

3. 俄罗斯海港范围内的土地：这是《俄罗斯联邦海港法》规定的；

4. 农业用地：根据《俄罗斯联邦农业用地流通法》，外国人和外资比例超过50%的俄罗斯法人不能取得农业用地的所有权。

如果外国人非常想取得这些土地的所有权， 怎么办呢？

我们来看一下俄罗斯法律对“外国人”的界定，就可以找出破解之道。这里的“外国人”包括外国人（个人）、无国籍人士、外国法人。比如，中国公民或者中国企业都符合这个限制条件，不能取得上述土地的所有权。但是，如果中国公民或者中国企业在俄罗斯成立一家俄罗斯法人公司，包括100%控股的独资公司，就不符合上述限制条件，当然就可以取得上述土地的所有权 。对于农业用地，会更加复杂一些，需要子俄罗斯先成立一家子公司，用子公司名义再去注册一家孙公司，然后以孙公司的名义去取得俄罗斯农业用地的所有权，完全符合俄罗斯法律的规定。相对而言，通过这种间接控制的方式取得俄罗斯农业用地的所有权，比租用农业用地，法律保障会更加充分一些。

对于在俄罗斯投资农业的朋友，我们非常建议，一定要取得农业用地的所有权，才是在俄罗斯进行长期投资的保证。从目前的实际情况来看，大多数投资者都是采用租用农业用地或者委托俄罗斯人或者中国华侨代持土地所有权的办法，法律风险和道德风险难以控制，被坑的情况随时可能发生。