bVl3mLFkhtv5HXI8gKZYOzDRJ9CWnoce.jpg

槟城垄尾可负担房屋项目是在中国驻马来西亚经赞处及槟城领事馆、上海信保（以下简称：信保）、中国银行上海分行大力支持下，中国公司在马来西亚做成的房建领域内第一个也是合同最大额的买方信贷商业保险下的融资项目，现将经验介绍如下供大家参考。

项目概况

该项目是槟城州政府为了解决低收入人群的住房问题而开发的住房项目，共8000套，分多期进行开发和施工，第一期为1000套住房，由一栋28层和一栋37层共2栋塔楼组成。1-9层为公共区，包括公共设施、商店和停车场。施工合同额为2亿马币，施工工期为3 年。

该项目从2017年9月开始跟踪，于2018年3月签订商务合同，2018年6月信保出具意向书，2018年8月银行正式批准承贷方案，同时我公司向信保提交了投保单，12月份签订贷款合同，同月份信保出具正式承保单，2019年1月中行发放第一笔工程款，项目正式落地并开始实施，目前项目进展顺利中。

项目启动的背景

一、联邦政府保障低收入公民的住房政策

无论是马来西亚前政府还是新政府，对可负担房屋计划都是大力推动的，只是前政府落实不是太理想，2018年5月马来西亚大选结束后，马哈蒂尔领导的“希望联盟”（Pakatan Harapan）新政府承诺改革，将落实竞选时提出的在第一任期5年内建设100万套可负担房屋的计划。

目前马来西亚可负担房屋供应有三种方式，一是完全由政府出地出钱建设来销售实施的，二是由私人开发商申请并出资开发项目，项目完工后政府按政策价格回购销售，三是由私人开发商申请开发并按政府政策自己销售。除了第一种方式外，其它都要由民间资金来操作，加上银行的贷款有额度限制而且有一套完整程序按进度支付的条件，导致发展商资金不足的情况非常普遍，所以近几年可负担房屋计划完成不是很理想。

二、发展商有意愿提升公司的影响力

本项目发展商是槟城有实力的上市公司，信誉良好，但为了发展大规模项目如果从当地银行贷款，由于额度有限很难满足发展需要。同时发展商为了树立公司形象，需要利用国际融资能力来扩大影响力。

三、州政府的大力支持

本项目在槟城是重点项目，得到了槟城州政府在税收和推荐购买人方面的大力支持，项目还没有公开销售，已经认购达到40%多，有力保证了偿还贷款的能力。

四、中国有关部门的支持

中国政府响应“一带一路”倡议鼓励企业“走出去”，中国企业得了到信保和银行的大力支持，利用企业自有技术和管理优势快速帮助发展商高效、优质完成项目。

五、中国政府驻马机构的政策指导

中国驻马来西亚经赞处和槟城领事馆对买方信贷的项目大力支持，特别在马来西亚政策了解上给予提供了大量的指导，在项目操作中提出注意风险的意见，为项目的成功推进发挥了积极作用。

做买方信贷需要注意的事项

买方信贷的商业保险与政府间的优惠买方信贷不同，主要是担保方式，前者是进口方以自身资产按要求提供担保，后者是政府提供国家主权担保。因此根据本项目的成功实施经验，马来西亚买方信贷商业保险要注意如下事项。

一、项目的选择

申请出口买方信贷保险的项目应符合信保的基本要求，所以在选择项目时要符合项目所在国家法律和法规，同时符合我国外交、外经、外贸、产业、财政及金融政策。本项目符合联邦政府保障民生的发展战略，也是槟城州政府大力支持的工程，项目参与中的中国成分、预付款比例、融资比例、保险期限等都符合信保要求。

二、进口方的担保资格

为什么马来西亚到目前为止做成的商业买方信贷不多，主要是担保资质达不到信保的要求。究其原因，主要是马来西亚许多有实力的公司，为了控制风险和避税，没有将所有资产放在一个公司里面，而是成立多个有限公司，将资产、业务、营业额进行分散，以达到分散风险和避税的目的。因而实施项目的公司没有能力担保，如果没有符合要求的母公司提供担保，项目很难做成。因此需要遴选有实力的而且愿意从中国融资的上市公司来运作。

三、控制出口方的成本风险

发展商为了控制自己的成本，往往会要求合同是固定总价合同，所以对承包商来说控制成本风险更为重要，对于买方信贷模式，不仅仅是建筑成本，一个是工期问题，买方信贷有个时间过程，要明确工期的起点时间；而且马来西亚施工效率低下，延期风险大，要考虑管理成本；除此之外要考虑到汇率风险，由于目前从中国贷款没有直接贷马币的选项，只有美元和人民币，因而要确定汇率损失由哪一方承担或如何承担；最后要明确信保的保费和银行的律师费用由哪一方承担，为了使双方对成本数额和分批达成一致，建议由发展商直接商谈费率并支付。

四、律师问题

如果选择的贷款银行是中国境内的银行，按照要求银行在准备贷款相关文件时需要在中国国内和马来西亚当地遴选两个律师机构处理有关事宜。由于中国与马来西亚在某些方面法律理解不同，特别是在一些符合项目所在国习惯的做法上会造成一些分歧，因而需要承包商在法律方面提前做一些准备，特别是在政府法规沟通上。

五、要了解马来西亚相关政策的操作流程

由于马来西亚的房屋销售政策与中国不同，特别是政府对可负担房屋的销售政策和销售流程，从资格审查到支付都不同于中国，因而承包商要提前了解政府的相关政策并提供给信保，同时与当地政府和驻马经参处做好准备工作，以便让信保与银行直接与政府相关部门沟通，快速推动项目融资。

虽然买方信贷融资模式并非新兴事物，但由于马来西亚近年来为改善民生大力推进的可负担房屋计划面临缺乏资金的尴尬局面，而中资承包商近年来又面临严格的自有资金出境管控，因此将买方信贷融资模式应用的房建领域不失为一种新办法。