前言

国家房地产宏观调控政策和全球新冠疫情下资产投资流动困难的阻碍，对地产行业的发展及投资市场转型变化产生了重大影响，连年增涨的开发成本和日益紧缩的融资渠道已成为当下地产投资发展的重大阻力。

无论是商业住宅、工厂产区开发还是基础设施及配套产业，投资商会选择通过转让其所控股的开发公司股权的方式或名下实体资产的方式来进行地产项目的并购交易，以达到优化资产结构的目的，以应对当前经济局势即将带来的挑战；此类并购活动是当前应对地产泡沫风险高性价比的投资策略之一。但区别于一般的投资性产品，地产项目目标实体的建设工程往往具有投资大、周期长、专业性强、涉及面广的特点，工程项目的每个环节都会存在隐藏的风险；在交易前进行多维度的工程尽职调查是有效规避风险、最大化利益的重要手段。

地产项目并购交易焦点问题

在并购交易过程中，无论是承接在建工程项目还是对已完工程项目实体进行并购，目标工程建设可能都会暗藏不满足相应法律法规要求、项目拖期、经济指标不合理、目标实体的物理质量低于交付标准、产业未能完全达到使用目的、因工程项目组织管理不完善而导致施工效率降低、目标实体的环保性能差等风险点；此外，交易行为也有可能受到宏观政策动态调控的影响而无法顺利进行；这些潜在的工程项目风险可能会导致资产贬值，降低投资方的收购质量。如果不能在交易前识别出这些问题，即使是已完工程项目将可能仍属于违章建筑或因存在产证不一的情况而被强制拆除；此类问题将导致投资风险增加，损伤经济效益。

通过第三方工程尽职调查促进高质量并购交易

针对上述问题，我们可以提供如下解决方案：

合规性调查

对建设项目从立项、规划、取得施工许可证、项目阶段性验收、项目竣工验收及当地建设部门项目备案等进行多维度核查，同时从调查项目的合规性角度时刻关注当地工程建设相关的法律法规的变化，规避项目不合规、不合法的风险；

工期合理性调查

核实调查项目的延期原因，认定责任方并进行责任划分；调查工期延误是否引起工程成本变动，以及对由于延期后续是否会发生额外索赔及反索赔的相关事项进行预警；

经济合理性分析

调查项目的经济指标，判断分析项目相关经济指标的来源依据以及其可靠性和合理性，对调查项目已发生的工程成本和预计所发生的工程成本的合理性进行量化分析。

工程实体调查

根据调查项目提供的工程资料数据对目标实体进行核实，对标其项目的竣工使用设计标准与实际交付标准的差异。

绿色建筑标准调查

部分调查项目由于建设时间久远，目标实体建设时与在交易时的环保要求可能存在很大差距。通过对项目的能耗进行调查分析，检查项目是否达到绿色建筑相关标准。

完善的工程尽职调查是识别地产投资风险的重要手段

借助德勤工程咨询团队和舞弊调查咨询团队的丰富知识和经验，我们提供的第三方工程尽职调查能帮助客户全面的了解资产的真实情况，发现项目中存在的关键问题，评估项目未来可持续发展的能力。同时，尽职调查的结果可以为项目的实际价值提供参考，为地产投资、并购交易、资产估值、公司治理及企业未来的可持续发展等提供依据。

在当下的市场形势和政策导向下，对于有资金优势和团队优势的大型企业来说，应精准把握地产投资机遇，在瞬息万变的时代做出高效的决策。在地产投资过程中，对于投资方而言，最大的风险来源于信息不对称；而进行第三方工程尽职调查的核心意义是通过完善、公正、客观的调查研究，全面了解目标地产项目的开发、建设和运作情况，协助投资方明确目标项目背后的风险敞口，从而做到一个趋于完整的风险识别及预判，使投资风险降至最低、投资方的利益最大化，最大程度地减少风险带来的不利影响。