【匈牙利】2023 年匈牙利房地产市场和建筑业的发展

房地产市场的发展对匈牙利的经济发展起着至关重要的作用。影响房地产市场的几个关键因素包括经济增长、通货膨胀、利率、借贷趋势以及与住房市场和建筑行业有关的信心指数。近几个月来，这些领域的负面发展交织在一起，导致世界市场出现不确定性和相当暗淡的前景，这主要源于俄乌冲突的副作用（能源市场的价格冲击、贸易条件恶化、全球利率上升等）。本简报将深入探讨匈牙利房地产市场的近期趋势，重点关注价格、新建筑项目数量和建筑业合同等方面。我们还将探讨政府如何应对这些变化。

近期数据

匈牙利中央统计局（HCSO）的数据显示，2023年第二季度的住房市场价格环比下降了2.9%。这是自2008—2009年导致市场崩溃的全球金融危机以来的最大跌幅。价格下跌也反映了当前市场的不确定性。但与全球金融危机不同的是，匈牙利经济对危机的准备要充分得多，因为危机前的经济增长并不是建立在债务基础上，而是建立在稳固的财政上。公共债务的减少上也为提振经济提供了更多的回旋余地。

从年度比较来看，匈牙利的房价自2014年以来一直在上涨。即使在2020年全球疫情最严重的时期，房价的季度降幅也仅为2.9%。近期的下跌可归因于利率上升和私人家庭购买力的减弱。然而，在评估年度价格指数时需要注意到，住房市场的价格要么小幅增长，要么保持稳定，2023年第二季度与2022年第二季度之间的变化幅度为1%。匈牙利以外的欧盟其他成员国的房价也经历了类似的下跌和小幅增长，其中德国房价年跌幅10%。分析人士认为，德国的情况归因于旨在减少使用燃油和燃气供暖系统的建筑数量的严格措施，这些措施促使业主因现代化改造成本高昂而出售房产。

匈牙利房地产平台Ingatlan.com一直在监测住宅价格的发展，提供有价值的市场见解。数据显示，在过去的一年里，该细分市场的价格要么停滞不前，要么略有下降。在首都，本季度平方米均价下降了0.1%，达到93.5万福林。其他大多数城市的本季度平方米均价不变或有所下降。德布勒森的房价为74万福林，略高于7月份的73.9万福林；凯奇凯梅特的房价从589,000福林增至594,000福林；米什科尔茨的房价下降0.2%至41万福林；塞格德的房价从65.8万福林降至65.5万福林；佩奇的房价则从三个月前的59万福林降至58.3万福林；居尔的房价保持在74.1万福林。佐洛埃格塞格的房价在不断创造就业机会的投资推动下，在三个月内上涨3.9%达到512,000福林。

我们必须考虑这一时期高通胀的影响。尽管年度消费价格指数从2023年1月的峰值 15.7%降至2023年9月的12.2%，但通胀对整体经济的影响仍然很大。在2022—2023年期间物价大幅上涨的背景下，住房市场价格却没有以同样的势头上涨。结合实际价格变化和通货膨胀的影响来看，我们可以观察到全国各地售卖价格下降的总体趋势。

总之，在经济因素、通货膨胀和全球不确定性的共同作用下，匈牙利房地产市场和建筑行业2023年面临挑战。尽管房地产市场价格下降幅度很大，但必须结合更广泛的经济情况来看待。政府和各利益相关方的行动将在应对挑战和促进房地产及建筑行业稳定方面发挥关键作用。

宏观经济指数

匈牙利经济的小幅减速在2022年底变得越来越明显。虽然就业率等一些关键经济指标显示出一定程度的稳定，但私人家庭的实际可支配收入却存在隐忧。可支配收入下降的主要原因是高通胀持续影响民众的购买力。与2022年7月相比，2023年7月的平均净工资增长15.1%，同期的消费价格指数却上涨17.6%。这意味着实际工资下降2.5%。总之，就业率稳定的劳动力市场不足以抵消房地产市场的负面影响。这导致了房地产市场持续下滑以及复杂经济格局的形成。

值得注意的是，房地产市场的下滑对不同地区的影响是不对称的。历史上房价出现上涨时，首都的涨幅往往比其他城市更为明显，城市地区的房产价值上涨速度快于城镇和乡村。布达佩斯与匈牙利其他城市之间房价增长的显著差异就表明了这一趋势。从2013年第四季度至2023年第一季度，布达佩斯的房价飙升了325%，然而其他城市的房价涨幅明显较低，同期为197%。

除了当地的价格分布外，房价和工资之间的比例也是了解匈牙利房地产市场的一个重要因素。近年来，大多数城市都出现了令人沮丧的趋势，尽管在疫情期间曾有过短暂的改善，公寓价格与工资的比率仍在恶化，尤其是德布勒森。该市吸引了大量直接投资，形成经济增长。但令人震惊的是，现在在德布勒森购买一套74平方米的公寓需要大约13.5年的净工资。这一高比例凸显了居民即使在经济机遇面前也难以负担住房压力。米什科尔茨是2022年房价收入比相对较高的城市，为7.2年。对于潜在购房者来说，米什科尔茨似乎是一个更实惠的选择。

这些发展趋势凸显了经济因素、地方投资和生活成本之间复杂的相互作用，它们共同塑造了匈牙利的房地产格局。解决城市间的这种差距仍然是一项重大挑战，需要政治和经济领域的政策制定者和利益相关者给予关注。

匈牙利的经济形势面临着复杂的挑战，尤其是在借贷和抵押领域。即使“停息”措施已经延长到今年年底，公民购买力的下降还是使得从银行获得贷款变得越来越困难。该措施于2021年10月27日开始实施，限制抵押贷款的参考利率在4%—5%，3个月、6个月和 12个月的 BUBOR参考利率介于2.02%和2.40%之间。这些利率明显低于银行在没有监管的情况下提供的利率。据估计，如果没有“停息”规定，抵押贷款利率可能会飙升至惊人的16-18%。

政府对这一监管的承诺是显而易见的，因为他们多次强调，在央行利率降至10%以下之前，该监管将一直有效。2024年上半年可能会出现利率下降的趋势。“停息”规定，不仅对许多匈牙利人来说是一项重要的金融保障措施，同时也体现了政府在这个艰难的时期为维持经济稳定所做的努力。然而，这一策略并非没有受到批评，因为它可能会对更广泛的金融市场和投资环境产生深远影响。如何在确保公民负担得起的抵押贷款和促进健康的金融体系之间取得适当的平衡，仍将是匈牙利政治和经济政策需要考虑的话题。

政府采取了多方面的措施来稳定匈牙利抵押贷款市场，包括敦促银行实施自愿利率上限。截至10月9日，自愿利率上限已经生效，各大金融机构均已加入或承诺加入这一举措。这一上限确保银行不能提供总利率指标超过8.5%的抵押贷款。此举旨在让借款人更能负担得起和更易于管理抵押贷款。

此外，政府还要求银行在该措施中增加贷款种类，特别是基于市场的企业营运资金贷款。这些贷款的利率上限也是12%。值得注意的是，匈牙利的主要银行，包括 CIB 银行、Erste 银行、Gránit 银行、K&H 银行、MagNet 银行、MBH 银行、OTP 银行、Raiffeisen 银行和 UniCredit 银行，都已承诺遵守这一自愿性上限。

尽管采取了这些措施，匈牙利的抵押贷款额并未出现大幅增长。2023年1月，匈牙利银行发放了400亿福林的抵押贷款，单月这一数字仅略微提高至544亿福林。然而，从更长远考虑，这一数字显然较低。匈牙利银行共发放了9630亿福林的抵押贷款，而今年前八个月的抵押贷款额仅为3610亿福林。这表明抵押贷款量与前几个月相比大幅下降了62%。

尽管这些举措的初衷是好的，但这些数据却反映了匈牙利抵押贷款市场面临的挑战。经济状况、消费者信心和贷款执行等因素在影响抵押贷款行业动态方面发挥着重要作用。要解决这个问题，可能需要政府、金融机构和其他利益相关者之间持续合作，在刺激贷款和管理市场风险之间取得平衡。

此外，匈牙利家庭贷款在今年上半年也出现了令人担忧的下降趋势。数据显示，与前一年相比，贷款活动大幅下降。2022年第四季度，匈牙利银行发放了价值4440亿美元的抵押贷款，同比大幅下降了34%。这种情况始于2022年，并在2023年继续恶化。2023年2月的抵押贷款同比大幅下降49%。这一急剧下降表明不仅抵押贷款行业面临挑战，其他几类贷款也是如此。贷款下降会影响经济的各个方面，包括消费支出、房地产市场稳定性和整体经济增长。这种下降背后的原因可能是多方面的，包括经济不确定性、消费者偏好的变化以及政府法规的影响等因素。解决这一问题对匈牙利经济的长期健康发展至关重要，可能需要政府当局、金融机构和其他利益相关者之间的协调努力，以刺激贷款并促进经济复苏。

匈牙利中央银行的调查结果揭示了住房融资的重大转变。在信贷条件恶化的同时，信贷需求也受到了巨大冲击，尤其是在房地产领域。值得注意的是，用于住房的平均贷款额大幅下降。与前一年相比，2023年2月二手房和新房贷款协议的签订数量都大幅下降，降幅分别为53%和69%。需求下降可归因于多种因素，其中包括国家住房计划ZOP项目（绿色家园计划）的到期和货币条件的收紧。

对于那些希望建造或购买新房的人来说，2月份的平均贷款额为1400万匈牙利福林。这一数字与ZOP计划的高峰期相比明显减少了900万福林，年均减少近600万福林。此外，与 ZOP计划启动前相比，目前的平均贷款额少了300万福林。贷款额度的变化说明了住房融资的动态变化，这可能受到经济条件变化和政府政策的共同影响。贷款额的下降可能表明购买力下降、借款人更加谨慎。解决这一情况可能需要采取综合措施，包括提振消费者信心、刺激需求和调整贷款条件以适应不断变化的经济现实。

建筑业

匈牙利中央统计局最近公布的有关匈牙利近期公寓建筑的数据显示，与2022年同期相比，2023年上半年新建公寓数量下降了19%。根据已发放的建筑许可证和简单通知，待建住宅楼数量为10880栋，比2022年同期减少了39%。

虽然2023年下降趋势明显，但估计2024年将达到曲线的最深点。政府将可预测性视为未来最重要的因素，因为建筑业无法快速应对多年来波动的产能利用率。副国务秘书表示，他们正在制定一项框架计划，旨在使计划中的中央投资具有可预见性和安全性。不过，副国务秘书并不清楚政府将重启哪些中央投资，但表示政府已在6月和7月发布决议，允许筹备新项目。

为了正确看待这一事态发展，我们必须认识到，对于建筑行业和企业来说，资源异常丰富的时期已于去年结束。在2015年至2022年期间，该行业获得了前所未有的资金流入，这也得益于政府为促进住房建设而提供的支持。因此，该行业和企业应保持韧性并应对变化。

结语

在2023年经济因素、通货膨胀和全球不确定性的共同作用下，匈牙利房地产市场和建筑行业正面临着严峻的挑战。这种环境导致这两个行业发生了重大变化，并产生了深远影响。

匈牙利住房市场趋势总结如下：

- 2023年第二季度房地产市场销售价格较上一季度大幅下降2.9%。这是自 2008—2009 年全球金融危机以来的最大跌幅。

- 贷款利率提高和购买力减弱是造成下降的原因，反映了市场的不确定性。

- 虽然年度价格指数略有增长或稳定，但高通胀影响了房地产市场的实际价格。

建筑业：

- 2023年上半年，新建公寓数量下降了19%，许可证和通知书显示待建的住宅楼数量下降了39%。

- 政府正在制定一项框架计划，以使建筑业的投资更具可预测性和安全性。

总之，匈牙利房地产市场和建筑行业的这些变化反映了更广泛的经济状况和政府政策。挑战是复杂的，需要采取多方面的方法来刺激需求、保障可负担性和提供稳定性。