印度尼西亚自然资源丰富，劳动人口充裕，消费市场庞大，这些特点使其成为外国投资者的热门目的地。随着外国投资者对印尼投资力度的逐年加强，印尼政府也在积极采取措施来吸引更多的外资。特别是印尼工业部，它选择了部分产业作为重点产业，给予了投资者相当大的资源倾斜和政策扶持。这些重点产业通常涉及印尼的核心经济领域，如矿产开发、制造业和高科技产业等，加之印尼本地化的保护，不少外商企业都会选择在印尼本土建厂。

在这样的背景下要做到投资建厂合规，首先最为重要的是了解印尼的土地权利制度。印尼的土地权利制度具有其特殊性，不同于许多外国投资者熟悉的一般制度。了解这一制度是确保投资顺利进行的关键，因为这会直接影响到厂址的选定、投资建厂模式的选择、以及厂房土地之来源等建厂流程。

一、土地所有权规定

有关土地所有权规定的主要依据是印尼1960年关于土地基本原则的第5号法律。然而，作为《创造就业机会法》的执行者，2021年第18号政府条例的颁布给土地部门的规定带来了新的内容，其中包括实施管理权（Hak Pengelolaan，HPL）、实施各种土地权利、关于多层住宅、地上空间和地下空间的土地权利或HPL、电子土地登记等多种规则。

印尼土地权类型包括所有权（HM）、垦殖权、建筑权、使用权、租赁权、开垦权和森林产物收集权。其中，印尼实行土地私有，外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地所有权，但外商直接投资企业可以拥有以下3种受限制的权利：建筑权、使用权、垦殖开发权、租赁权。

就外商投资建厂而言，所涉及土地权类型及相关规定主要如下文所述：

（1）建筑权（Hak Guna Bangunan，HGB）

建筑权是一种土地所有权的形式，属于“永久业权”，租赁土地则不可享有HGB。拥有HGB土地权的企业名称将体现在印度尼西亚土地办公室注册的土地证书中，且可转换为HM。除此之外，该企业有权建造工厂等建筑，建造后将拥有该建筑物30年，并可再延期20年，同时经济特区允许第二次延期30年。

（2）垦殖权（Hak Guna Usaha，HGU）

拥有HGU土地权的企业有权开展农业、渔业和畜牧业的商业活动。虽HGU土地仅用于上述三项业务，这并不意味着拥有HGU土地权的外商不能在该土地上设立一个用于企业活动的办公室，但须注意的是，一是要受到一定的面积限制，即面积不应过大；二是使用期为35年，可再延长25年。

（3）租赁权（Hak Sewa Bangunan，HSB）

该土地权赋予土地所有者将财产出租给外国人或印度尼西亚国民的权利。租赁协议必须根据当地法律由法律公证人提供和见证。租约的期限可能会有所不同，但通常最长可达25年，并有延期选择权。

（4）使用权（Hak Pakai，HP）

根据印尼1996年第40号政府条例《耕种权、建设权和使用权》的规定（"GR 40/96"），国有土地的使用权或土地管理权的授予期限最长为25年，同时若土地继续用于特定目的，可以延长20年或其他期限。土地的管理权最多只能授予25年，不能延长。2021年2月2日印尼颁布了关于管理权、土地权、分层产权和土地登记的2021年第18号政府条例（"GR 18/21"）。根据GR 18/21规定：

a.使用国有土地（State Land）和管理权（Right-to-Manage Land），土地使用权最多可授予30年，可延长20年。延长期满后，土地使用权最多只能续期30年，累计最多80年。

b.如果使用永久产权土地（Freehold Land），最长期限为30年，并可通过永久产权土地使用权授予契约进行续期。

概言之，通常情况下外商在印尼设立工厂购买土地时所拥有的是建筑权，最长可以拥有30+20+30=80年的期限。

二、土地所有权的延期和续期

根据GR 40/96，土地所有权的延期或续期申请必须在土地所有权到期前两年提出。

GR 18/21修改了与土地所有权（即耕种权、建设权和使用权）延期和续期有关的规定。建设权和使用权的延期申请可以在土地按照用途被利用后或在土地所有权到期前提交。同时，耕种权的延期申请可以在土地上开展的业务生效后提交。至于续期，耕地权、建设权和使用权的续期申请必须在土地所有权到期后的两年内提交。