近十年来非洲人口增长迅速，城市人口年增长率3.5%，人口达到11亿，2050年将翻番。快速的人口膨胀构成城市巨大压力，非洲约有2亿人口生活在棚户区，“形势严峻，挑战巨大”。

非洲社会住房的需求每年增长15%～20%，住房缺口每年新增约400万套。其中，仅尼日利亚住房缺口就高达1500万套～1800万套。目前，非洲社会住房建设面临的最大挑战之一是基础设施建设不足，具体包括道路、管道饮用水、污水排放处理、电力等方面。

近几年来非洲社会住房进入了快速发展期。目前的项目有塞内加尔4万套住宅项目，科特迪瓦1.4万套住宅项目，刚果（布）4千套住宅建设项目，吉布提3万套社会住房计划等。大部分非洲国目前都表示出他们对社会住房的需求。

2、非洲社会住房规划设计的特点

①社会住房项目一般选址在新区，目的是减少对主城区的依靠，同时缓解日常交通压力。“城市交通条件的改善降低了人们的出行成本,提高了城市边缘区的交通可达性,为副中心的要素集聚提供了良好的条

件。”

②新区建设缺少市政基础设施的支持，道路、通讯、水、电管网基本是空白，政府能够提供的相关资料非常有限，规划设计难度大，内容涉及面广，前期还需要大规模的勘测。

③新区缺少完整的上位规划及相关法规的支撑，规划设计基本按照中国规范进行。总体规划需要不断的沟通和确认。

④非洲人口增长较快，必须考虑家庭人口不断增长带来的问题。规划设计时充分考虑住户自己加建的可能性。如果按照最大人口设计住房，住房面积过大，前期投入会加倍。

⑤规划考虑分期实施，一般每个地块每期建设2000～3000套。因为资金有限，住宅与配套公建也考虑分期实施，配套公建在规划结构上考虑分期建设的便利性，减少对已建成住区的干扰。

⑥配套公建主要包括：配套商业、社区中心、物业办公、银行、社区医院、派出所、幼儿园、小学、教堂或者清真寺等。在穆斯林聚居区，大清真寺是不可缺少的元素。“清真寺首先作为一种建筑,它本身就是一种物质意义上的文化。”其在规划中的重要性不言而喻。

3、非洲社会住房建筑设计的特点

①社会住房一般有两种形式，一种是平层别墅带有前后庭院，另一种是多层住宅。5层以上住宅很少，几乎没有高层。平层别墅要考虑住户将来自己加建，基础按照2层来设计。

②社会住房一般采用砖混。钢结构装配式住宅有很多优点，但是住户将来加建难度大。钢结构住宅的耐久性差，有的沿海国家带有盐分的空气也容易腐蚀钢材。

③社会住房建设投资需要严格控制造价，通过不断优化设计来合理地降低造价。尽量减少外立面的装饰性构件及线脚，建筑平面尽量方正简洁。

④结合当地的气候特点来设计，注重建筑的保温、隔热、防雨和防水。

⑤“建筑的形象通过形式、质感和色彩三要素来表达,其中色彩是最具造型活力、视觉冲击力和表现力的因素。”非洲人喜欢强烈奔放的色彩，但是建筑色彩不能太多，可采用同一色系的色彩，通过不断的深浅与明暗对比来产生丰富的立面效果。

⑥社会住房的大量复制和低成本的特点决定了建筑外立面造型必须简洁大方，强调群体效果和不断重复的韵律感。

⑦非洲国家没有完整的规范体系，各国规范也不同。为了缩短工期以及减少学习熟悉国外规范的时间，可依据中国规范进行设计。

4、非洲社会住房施工建设的特点

①社会住房项目施工规模大、工期长。因为社会住房大都集中在新区，基础设施薄弱，还需要施工大量的室外管网。后期的市政主干道及配套公建也会陆续建设，相当于建设卫星城。

②非洲国家建材工业落后，大量建材需要进口。随着大型项目的开工，地材价格也会不断上涨。社会住房项目需要大量用砖，当地的粘土烧结砖很贵而且不环保。建设用砖必须在当地合适的地方选址建设一

个制砖厂。

③非洲大部分国家的实验室勘测和试验的费用高、效率低，正在进行项目施工的中资企业都建立了自己的实验室，可以有效的节省检测时间和成本。

④非洲年轻人比例大，失业率非常高。无论政府还是民间对外来就业人员都持比较排斥的态度。中方员工的比例一般在1/3以下。雇佣和培训当地员工是个非常关键的问题。

⑤社会住房项目选址在新区，比较偏远，社会治安不好，经常出现偷盗及扰乱施工的现象。必须跟警察密切合作预防财产资源的丢失，提高应对突发事件和群体事件的能力。

⑥与当地有实力的施工企业合作，在审批和报建环节节省时间，在施工管理上获取宝贵的经验。

5、总承包模式下的设计与施工相结合

5.1设计与施工相结合的意义

我国目前积极推行设计施工总承包，其主要意义在于促进设计与施工的紧密结合，以达到为项目建设增值的目的。设计与施工在前期的结合可有效提高设计成果的可行性，各参建方从不同的出发点审核设计的可操作性。设计与施工的紧密结合对项目的工期、施工质量、造价等方面均有益处。

5.2设计与施工总承包的优势

5.2.1设计与施工相结合可节约投资，降低造价社会住房项目投入的资金及计划建设的套数都是经过详细测算的。总承包公司下属的设计和施工单位是利益共同体，便于优化设计和降低成本，能更好的节约投资，最大限度的实现项目的增值。例如在规划设计中扩大组团规模（如下图），可有效减少组团道路及室外管网的数量。又如在单体设计时把原来不能拼接的户型改成可拼接的户型，可有效减少梁柱数量及砖的用量。

 5.2.2有利于控制工程进度，缩短工期

设计施工总承包模式中，工期是合同的重要内容之一。总承包单位可合理安排设计工作，并保证图纸施工技术研究与应进度。施工图设计过程中，可以一边审核图纸，一边施工审核通过的部分，不需要等所有图纸出完再施工。施工现场反馈的问题也可以得到及时的解决和出具变更，有利于缩短工期。例如在前期融资谈判过程中，设计单位集中全院力量在短时间内完成了方案和扩初设计，集中力量办大事，效率成倍提高。总承包公司依据扩初设计文件编制工程量清单同时进行投资预算，设计单位确保在关键的时间点完成设计任务。

5.2.3方便施工和提高施工质量

设计施工总承包模式很好的解决了设计与施工脱节的问题。在前期设计过程中尽量考虑到避免将来产生繁杂的施工工序的出现，将复杂的问题简单化。例如总体规划中不能出现复杂的竖向和路网设计，道路系统和管网应简单明了。又如组团设计时考虑将相同的户型集中布置，不同的户型在不同的地块布置。再如相同的单体建筑有规律的形成半围合的环岛式布局（下图），起重运输设备在环岛中间，由于建筑户型相同可循环施工，设计施工总承包可减少了施工中出现的常规错误和不熟悉图纸引发的质量问题。设计单位通常会派设计代表常驻施工现场进行施工指导，出现问题及时沟通，通过协作努力提高施工质量。

 

5.2.4方便项目管理

设计施工总承包中涉及的主要是公司内部的单位，分包单位也基本在集团下属公司的领导下，管理和协调方便，责任明确，这样就减少了各参建单位间的相互推诿和不作为，业主不用花费精力来协调各方。设计和施工作为同一责任体，可以避免职能不同带来的利益冲突。总承包商统一安排设计与施工，统一进行项目管理，统一进行利益分配。随着业务量的增加，通常由集团出面组织集团内部施工单位与设计单位之间签订相关的战略合作协议，在战略合作协议的框架下确定每个具体项目的合作细节。

5.2.5提高建筑企业核心竞争力

施工总承包模式可以提高建筑企业的管理水平，整合内部资源，淘汰落后的设计单位和施工企业。合理地安排设计和施工降低承包商的管理成本，有利于提高我国建筑业的核心竞争力，充分接轨国际建筑市场。在当前国际化和市场化的环境下，中资企业要确立在非洲社会住房建设领域的竞争优势，有效的参与竞争，实现可持续发展。

6、建设有特色的社会住房

非洲的社会住房项目由于地理位置、气候条件、人口、住宅产业化水平、产业格局、城市规划管理的能力、现代化进程和宗教信仰的不同而具有鲜明的特点，必须根据这些特点采取设计施工总承包的模式，有针对性进行设计和施工组织管理，才能取得良好的经济和社会效益。另一方面，我们也认识到““一带一路”建设只有对发展中国家的现代化诉求作出回应，才会为这些国家所真正接受。”中资企业在社会住房建设领域给予非洲的帮助将大大加快非洲的现代化进程，中非合作在广度和深度上不断加强。